청약가점제 (84점 만점_무주택기간, 부양가족, 가입기간)

솔직히 말씀드리면, 저도 한동안 청약가점이 몇 점인지 전혀 몰랐습니다. 친구들끼리 "너 가점 몇 점이야?" 하는 이야기가 오갈 때 잘 몰라서 조용히 듣고만 있었습니다. 청약가점제란 민영주택 일반공급 1순위 경쟁이 붙었을 때 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 세 항목의 점수를 합산해 당첨자를 가리는 제도로, 만점은 84점입니다. 지방 도시에 사는 저도 최근 대형 아파트 분양 공고를 보며 제 점수를 처음으로 제대로 들여다봤고, 그 과정에서 알게 된 것들을 정리해 봤습니다.

청약가점 84점 만점, 세 과목의 구조를 먼저 파악했습니다

청약가점제를 처음 접했을 때 저는 수능 과목 배점표 보듯이 접근했습니다. 국어·영어·수학처럼, 청약가점도 딱 세 파트로 나뉘거든요. 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점입니다. 세 항목을 다 합치면 84점이 만점입니다.

여기서 중요한 건 배점 순서입니다. 부양가족 수(35점)가 전체의 41.7%를 차지해서 당락을 가장 크게 좌우합니다. 그다음이 무주택기간(32점), 마지막이 통장 가입기간(17점)이에요. 통장 기간은 시간이 지나면 저절로 쌓이니 가장 접근하기 편하지만, 사실 그것만으로는 경쟁이 안 됩니다.

제 주변에서 청약을 포기하는 2030이 많은 이유가 여기 있습니다. 부양가족이 없으면 부양가족 수 항목에서 5점밖에 못 받고, 무주택기간도 만 30세부터 산정되니 시작점 자체가 늦습니다. 제 경우에도 딱 그 상황이라, 이 구조를 알고 나서 오히려 속이 시원했습니다. "내가 뭘 모르는 게 아니라, 구조상 불리한 거구나" 싶었거든요.

참고로 가점제가 적용되는 비율도 지역과 면적마다 다릅니다. 투기과열지구의 85㎡ 이하는 가점제 100%이지만, 청약과열지구의 85㎡ 초과는 추첨제 100%로 넘어갑니다. 가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 지역이나 면적을 노리는 것도 현실적인 전략입니다(출처: 한국부동산원 청약홈).

• 부양가족 수 35점 — 전체 배점 1위, 당락의 핵심 변수
• 무주택기간 32점 — 만 30세 또는 혼인신고일부터 산정
• 청약통장 가입기간 17점 — 시간이 유일한 무기, 해지는 금물

요약: 청약가점제 84점은 부양가족(35) · 무주택기간(32) · 통장가입기간(17) 세 항목으로 구성되며, 부양가족 수가 가장 큰 변수입니다.

 

무주택기간, 생각보다 늦게 시작된다는 걸 몰랐습니다

무주택기간을 처음 계산해봤을 때 솔직히 예상 밖이었습니다. 태어나서 지금까지 제 명의로 집을 가진 적이 단 한 번도 없으니 당연히 나이 전부가 무주택기간이겠거니 했는데, 전혀 아니었습니다.

주택공급에 관한 규칙상 미혼인 경우 무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 산정됩니다. 여기서 '무주택기간'이란 청약 신청자 본인과 주민등록표에 함께 등재된 세대원 전원이 주택이나 분양권을 소유하지 않은 기간을 뜻합니다. 아무리 어릴 때부터 무주택 상태였어도, 미혼이라면 만 30세 전의 기간은 인정되지 않습니다.

단 하나의 예외가 있습니다. 만 30세 이전에 혼인신고를 마쳤다면, 혼인신고일부터 무주택기간을 산정해 줍니다. 만 28세에 결혼했다면 그날부터 기간이 쌓이기 시작한다는 얘기입니다. 제 친구 중 일찍 결혼한 경우에는 이 덕분에 무주택기간 점수를 조금 더 챙길 수 있었습니다.

과거에 집을 소유했다가 처분한 이력이 있다면 계산법이 또 달라집니다. 등기부등본상 등기접수일 또는 건축물대장 등재일 다음 날부터 다시 무주택기간을 셉니다. 여기서 '등기부등본'이란 부동산의 소유권과 권리 관계를 기록한 공적 장부로, 주택 소유 이력 확인의 가장 기본이 되는 서류입니다. 만약 만 26세에 집을 사고 만 28세에 팔았다면, 만 30세 이전에 처분이 완료됐더라도 무주택기간 산정은 만 30세부터 다시 시작됩니다.

헷갈리기 쉬운 예외 규정도 있습니다. 소형·저가 주택, 즉 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 3천만 원 이하·비수도권 8천만 원 이하인 주택 1채는 무주택으로 인정됩니다. 또 오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문에 보유해도 무주택 지위를 유지할 수 있습니다. 이런 예외 규정은 모집공고마다 기준이 조금씩 달라질 수 있어서 반드시 해당 공고문을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

요약: 무주택기간은 미혼이면 만 30세부터, 만 30세 이전 결혼했다면 혼인신고일부터 산정되며, 과거 주택 처분 이력이 있으면 처분일 다음 날이 기준이 됩니다.

 

부양가족 수, 친구가 당첨된 이유를 그제서야 이해했습니다

제 친구 이야기를 한 번 해야겠습니다. 그 친구는 자녀가 셋에 배우자, 시부모님 두 분과 함께 살고 있어서 부양가족이 여섯 명입니다. 우리 지역 사람들이 한 번쯤 눈독 들이는 아파트에 당첨돼서 입주해 살고 있는데, 가점 구조를 알고 나서야 "당연한 결과였구나" 싶었습니다. 부양가족 6명 이상이면 만점 35점을 받으니까요.

부양가족 수 항목에서 '부양가족'이란 입주자모집공고일 기준 주민등록표 등본에 함께 등재된 직계가족을 뜻합니다. 본인을 제외하고 1명당 5점씩 추가됩니다. 0명이면 5점, 6명 이상이면 35점 만점입니다.

인정 조건은 생각보다 까다롭습니다. 배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 부양가족으로 인정됩니다. 직계비속, 즉 자녀는 미혼이어야 하고 만 30세 미만이라면 같은 등본에만 올라 있으면 되지만, 만 30세 이상은 1년 이상 같은 등본에 등재돼 있어야 합니다. 직계존속인 부모·조부모는 3년 이상 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 인정됩니다(출처: KB Think).

2026년에는 여기서 제도 변경이 예고돼 있습니다. 국토교통부가 부정청약 방지를 위해 만 30세 이상 미혼 자녀의 부양가족 인정 기준을 기존 1년에서 3년으로 강화하는 개정안을 입법 예고한 상태입니다. 직계존속과 동일한 잣대를 적용하겠다는 취지인데, 시행 시점을 반드시 확인해야 합니다.

개인적으로는 이 기준 자체에 아쉬움이 있습니다. 최근에는 7인 가구처럼 대가족이 함께 모여 사는 경우가 현실적으로 많지 않습니다. 1인·2인 가구가 대다수인 지금, 부양가족 수가 가장 높은 배점을 차지하는 구조는 현실을 반영하지 못하는 측면이 있다고 생각합니다. 이 부분이 개선된다면 위장전입이나 입양 후 파양 같은 편법 청약 문제도 줄어들지 않을까 하는 바람이 있습니다.

요약: 부양가족 수는 84점 중 35점으로 비중이 가장 크며, 직계존속은 3년·만 30세 이상 자녀는 1년(2026년 개정 시 3년) 이상 동일 등본 등재 요건을 충족해야 합니다.

 

청약통장 가입기간, 유일하게 제 편인 항목이었습니다

무주택기간도 짧고, 부양가족도 없는 제 상황에서 그나마 믿을 수 있는 건 청약통장 가입기간뿐이었습니다. 이 항목은 최대 17점으로 배점은 가장 낮지만, 시간만 버티면 꾸준히 쌓이는 유일한 항목입니다.

청약통장 가입기간은 최초 가입일 기준으로 산정합니다. 여기서 '입주자 저축 가입기간'이란 주택청약종합저축(또는 그 전신인 청약저축·청약예금·청약부금)을 처음 개설한 날부터 입주자모집공고일까지의 기간을 의미합니다. 6개월 미만이면 1점, 15년 이상이면 만점 17점입니다.

통장 종류를 바꾸거나 청년주택드림 청약통장으로 전환해도 기존 가입 기간과 납입 횟수가 그대로 유지됩니다. 부모님이 미성년 시절 가입해 준 통장도 최초 가입일 기준으로 인정됩니다. 제가 이 글을 쓰면서 제 통장 가입일을 다시 확인해봤는데, 생각보다 가입 기간이 길어서 점수가 예상보다 조금 높게 나왔습니다.

가장 주의해야 할 점은 해지입니다. 10년 넘게 쌓아온 가입 기간이 해지 한 번으로 완전히 초기화됩니다. 다시 원점에서 15년을 쌓으려면 정말 긴 시간이 필요합니다. 제 경험상 이건 한 번만 잘 이해하면 절대 해지하는 일이 없게 됩니다.

내 가점이 정확히 몇 점인지 확인하려면 청약홈(www.applyhome.co.kr)의 '청약가점 계산기'를 활용하면 됩니다. 무주택기간·부양가족 수·통장 가입기간을 입력하면 즉시 결과가 나오고, 무주택기간 산정 도구도 따로 있어 복잡한 케이스도 시뮬레이션해볼 수 있습니다. 2025년 서울 아파트 평균 당첨 가점이 65.81점이었고, 인기 단지는 커트라인이 69~74점에 달했다는 점을 감안하면, 내 점수를 미리 파악하고 전략을 짜는 것이 정말 중요합니다.

요약: 청약통장 가입기간은 최초 가입일 기준으로 산정되며, 전환·명의 변경 후에도 기간이 유지되지만 해지 시 완전 초기화되므로 절대 해지하면 안 됩니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 만 30세인데 아직 결혼 안 했으면 무주택기간이 0년인가요?

A. 정확히 말하면, 만 30세가 된 날부터 무주택기간이 시작됩니다. 그러니까 딱 만 30세 생일이 지난 시점이라면 무주택기간이 1년 미만으로 2점이 됩니다. 과거에 주택을 소유한 이력이 없다는 전제 아래 그렇습니다. 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일이 기준이 되니, 이 점은 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

Q. 오피스텔 갖고 있으면 무주택자가 아닌가요?

A. 원칙적으로 오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문에 청약 가점 계산에서 주택 수에 포함되지 않습니다. 저도 이 부분을 몰라서 한참 헷갈렸는데, 가점 산정에서는 무주택자로 유지됩니다. 다만 일부 공공임대나 특정 청약 유형에서는 예외가 있을 수 있으니, 해당 모집공고문을 반드시 확인하는 것이 안전합니다.

 

Q. 부모님을 부양가족으로 넣으려면 언제부터 같이 살아야 하나요?

A. 직계존속(부모·조부모)은 입주자모집공고일 기준으로 3년 이상 같은 주민등록등본에 계속 등재되어 있어야 부양가족으로 인정됩니다. 공고 뜨자마자 급하게 전입신고를 해도 3년이 채워지지 않으면 인정이 안 됩니다. 미리 계획을 세우는 것이 핵심입니다.

 

Q. 청약통장을 해지하고 다시 가입하면 기간이 리셋되나요?

A. 네, 해지 후 재가입하면 기간이 완전히 초기화됩니다. 청년주택드림 청약통장으로 전환하거나 통장 종류를 변경하는 것은 기간이 유지되지만, 아예 해지하는 순간 그동안 쌓아온 가입기간 점수가 모두 사라집니다. 10년치 점수를 날리는 상황이 생각보다 흔하니, 해지 전에 꼭 한 번 더 생각해보시길 권합니다.

 

결론

청약가점제는 결국 세 개의 숫자 싸움입니다. 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간, 이 세 항목의 계산 기준을 정확히 이해하고 나면 내 상황이 어디쯤인지 훨씬 또렷하게 보입니다. 저처럼 부양가족도 없고 무주택기간도 짧다면, 가점제 일반공급보다 추첨제 비율이 높은 지역이나 면적을 노리거나, 생애최초·신혼부부 특별공급 쪽으로 전략을 트는 것이 현실적입니다.

2026년에는 부양가족 인정 기준 강화 등 제도 변경이 예고돼 있으니, 청약을 준비 중이라면 청약홈의 모의 가점 계산기를 한 번 돌려보고, 해당 단지 모집공고를 꼼꼼히 확인하는 것을 추천합니다. 가점 1~2점 차이로 당락이 갈리는 일이 실제로 많습니다.

참고: 복덕빵 블로그 — 청약 가점 계산 전 무주택 기간 확인법 / KB Think — 세대주·무주택세대구성원 뜻과 조건 / 한국부동산원 청약홈